好家告诉你：我们应从设计阶段降低房价了

 房地产开发过程主要可分规划设计、工程施工和竣工结算三个阶段。过去往往将控制工程成本的重点放在后两个阶段上，忽略了商品房设计阶段在控制工程成本，降低商品房造价上所起的重要作用。

    资料显示，房地产开发，在规划设计阶段对其工程整个投资影响甚大，可达叨除以上。规划设计水平的优劣，对工程实物量的投资、工程进度和建筑质量有着重要的影响。同时，环境与单体设计的优劣，对商品房的价格和销售效果有着十分重大的影响。目前，我们仅有对工程质量的验收标准，而没有对建筑商品关于营销质量的控制和评定标准。部分设计人员由于技巧不成熟，经济意识极其淡薄，对商品建筑又没有营销概念，加之缺乏施工实践经验，因此，表现在施工图中，种种非经济因素的设计司空见惯。而开发单位又苦于无修改权，于是，在被动的静态控制下，面对这样的施工图，只能在图纸会审时提些小的修改意见，不能对节约投资产生重大影响。

    设计招标制度的推行，为开发企业在规划设计阶段提高设计质量，进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就有权对投标方案的合理性、经济性进行评估和比较。在满足设计任务书的要求的前提下，把设计的经济性也纳人评标条件。当前，一般评标所邀请的多为工程方面的专家，而懂建筑专业的经济师却很少参与，这就容易造成评标质量的偏差。所以，在确定中标方案后，开发企业仍有必要汇集开发、预算、工程管理和营销部门的专业人员，共同对中标方案再次提出优化意见，进一步提高设计的经济性和合理性。

   开发部门和营销人员要根据市场的需求情况，及时调整户型、面积和标准，并运用价值工程理论（就是价值=功能/成本），在成本不变，或略有增加的条件下，通过房屋功能的再优化设计，进一步提高房屋功能，增加产品价值。还可通过保持房屋的主要功能，降低一些次要功能来实现降低工程造价的目的。

    根据实际情况，合理更改部分设计方案也同样可达到控制成本，降低商品房造价的目的。如某小区因地基地质条件差，原设计采用了预制桩。通过对地质勘察报告的进一步分析和计算，提出了采用灌注桩节约投资的意见，经计算分析，可比预制柱每平方米降低地基部分的投资40%，整个住宅小区几十万平方米的效益十分可观！不但节约了投资，而且还缩短了工期。

    当然，商品房的成本控制，更不能忽视施工阶段和竣工、决算阶段的造价优化。只有把商品房开发的全过程都纳人投资控制下的造价优化，才能达到获得节约投资、降低房价和获得开发整体经济效益的目的。

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